一、政策背景
2024年9月中央政治局會議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，研究存量閑置土地盤活支持政策。2024年12月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》（國辦發(fā)〔2024〕52號），允許專項(xiàng)債券用于土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地。自然資源部制定了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號）、自然資源部會同財(cái)政部制定了《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》（自然資發(fā)〔2025〕45號）。為貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳52號、自然資源部242號、45文件要求，積極做好運(yùn)用政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購我市存量閑置土地工作，市自然資源和規(guī)劃局結(jié)合過去開展土地儲備專項(xiàng)債券經(jīng)驗(yàn)，在座談?wù){(diào)研、征求意見和向鄭州市自然資源局學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，起草了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》）。
二、主要內(nèi)容
為進(jìn)一步盤活存量閑置土地，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，《通知》強(qiáng)調(diào)了工作目的和作用，明確了收回收購?fù)恋氐年P(guān)鍵環(huán)節(jié)和操作要求，為消化存量房地產(chǎn)用地，指明了運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金開展收地工作的范圍，明確了價格標(biāo)準(zhǔn)和程序，對收回收購后的再供應(yīng)提出了要求。
三、政策問答
（一）出臺《通知》的主要目的是什么？
印發(fā)《通知》主要是貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳52號、自然資源部242號、45文件的具體舉措，是做好運(yùn)用政府專項(xiàng)債券資金開展收回收購我市存量閑置土地的政策性文件，該《通知》進(jìn)一步明確了我市運(yùn)用政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的組織領(lǐng)導(dǎo)、適用范圍、定價機(jī)制、工作程序、其它事項(xiàng)和有關(guān)要求等，確保我市運(yùn)用政府專項(xiàng)債券資金開展收地工作順利實(shí)施和完成。
（二）制定《通知》對我市開展收地工作的意義？
按照“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”總要求，我市收回收購存量閑置土地工作在市政府領(lǐng)導(dǎo)下開展，強(qiáng)化高位統(tǒng)籌和部門協(xié)同，明確定價機(jī)制、收地方案、工作程序等，進(jìn)一步強(qiáng)化各方開展收地工作的緊迫感和責(zé)任感，為我市收地工作順利開展提供良好的政策支撐。
（三）該《通知》適用范圍是哪些？
明確了該《通知》適用于市中心城區(qū)范圍內(nèi)使用地方政府專項(xiàng)債券資金開展收地工作，各縣參照執(zhí)行。同時明確了可列入我市此次收地范圍的土地：一是企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地（優(yōu)先）；二是因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等確需收回的土地；三是已動工地塊中規(guī)劃可分割且暫未建設(shè)的土地；四是國家、省、市等相關(guān)政策規(guī)定可以收回收購的土地。其中2024年11月7日之后供應(yīng)的土地，按照自然資發(fā)〔2025〕45號規(guī)定不列入收地范圍。
（四）該《通知》定價機(jī)制是如何確定的？
明確按土地市場評估價格，相較企業(yè)土地成本就低確定基礎(chǔ)價格。收地價格以基礎(chǔ)價格為基礎(chǔ)，根據(jù)市場形勢、合同履約等情況，集體決策確定基礎(chǔ)價格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無異議后，報市政府批準(zhǔn)確認(rèn)。土地市場評估價格由市國土整理儲備中心委托經(jīng)備案的土地估價機(jī)構(gòu)，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，地上、地下建（構(gòu)）筑物、附屬物原則上不計(jì)入價格評估。企業(yè)土地成本按照企業(yè)取得土地使用權(quán)時已繳納的土地價款、相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅、耕地占用稅）。非企業(yè)原因造成的閑置土地利息計(jì)算時間以土地價款全部繳納之日起，到非企業(yè)原因消除截止；收地時非企業(yè)原因未消除的，截至企業(yè)申請時間。利息以繳納的土地價款為計(jì)息基數(shù)，按照同期中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算。司法或破產(chǎn)拍賣的土地，土地成本按照變賣價格和稅費(fèi)確定。結(jié)合我市實(shí)際，將收地價格明確5種具體情形：一是司法或破產(chǎn)拍賣進(jìn)入變賣程序的土地，可按變賣價格和稅費(fèi)確定收地價格。二是承擔(dān)有保交樓、保交房任務(wù)的，但企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地，按照基礎(chǔ)價格確定收地價格。三是在市域內(nèi)參與競買其他土地的，原土地按照基礎(chǔ)價格確定收地價格。四是因法定原因無法開工的，按照基礎(chǔ)價格確定收地價格。五是除上述4種情形以外的，根據(jù)市場形勢、合同履約等情況，按基礎(chǔ)價格下調(diào)5%確定收地價格。
（五）該《通知》對收地工作程序如何要求的？
按照轄區(qū)政府開展地塊篩選、市國土整理儲備中心列入儲備計(jì)劃、土地使用權(quán)人提出申請、市政府決策收地價格、轄區(qū)政府編制方案、方案批準(zhǔn)實(shí)施6個步驟開展的標(biāo)準(zhǔn)化流程，實(shí)現(xiàn)全流程清單動態(tài)管理。按照國辦發(fā)〔2024〕52號規(guī)定，我市屬于非“自審自發(fā)”的市，方案常態(tài)化申報、按季度審核。即每年10月底前集中報送下一年度項(xiàng)目，次年2月底、5月底、8月底前補(bǔ)充報送該年度第二季度、第三季度、全年項(xiàng)目。方案逐級報市級、省級審核，經(jīng)財(cái)政部和自然資源部最終審定后下發(fā)專項(xiàng)債券。
（六）為推動收地工作該《通知》還明確了哪些事項(xiàng)？
明確方案批準(zhǔn)實(shí)施過程中的一些事項(xiàng)，如收地后因市場價格波動導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)減值的，不予考核追責(zé)；收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)等內(nèi)容。明確確保工作順利推進(jìn)的相關(guān)要求：申請發(fā)行專項(xiàng)債券的須先行納入土地儲備計(jì)劃；優(yōu)先收回收購保交樓、保交房項(xiàng)目等涉及的存量閑置土地；專項(xiàng)債券資金可在同一土地儲備項(xiàng)目內(nèi)不同地塊之間調(diào)劑使用，但需確保項(xiàng)目融資收益平衡；專項(xiàng)債券資金只能由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)使用，實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理。
解讀機(jī)關(guān)：信陽市自然資源和規(guī)劃局
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